第6期営業収益
| 期初予想 | 実績 | |
|---|---|---|
| 営業収益 | 27億5,800万 | 28億7,400万 |
| 営業利益 | 16億1,100万 | 17億0,200万 |
| 経常利益 | 13億8,800万 | 15億 |
| 純利益 | 13億8,700万 | 14億7,600万 |
純利益は期初予想に比べ8,800万のプラス。
要因は物件売却による利益増加だな。
なるほど、一時的な増益になるのかな？
次期の売却物件の収益減少が気になるところだね。
一応、売却代金を用いて物件を取得しているからな。
第6期分配金と次期配金予想
| 第6期分配金 | |
|---|---|
| 期初目標 | 3,000円 |
| 実績 | 3,100円 |
| 分配金利回り | 5.12% |
期初目標3,000円➡3,100円に上方修正だな。
利回りは5.12%とまだまだ高利回りだな。
利益超過分配金を出していないのも良い。
資料に出資等減少分配は行わないって書いてあるな。
だから利益超過分配金は基本的には出さないようだな。
| 第7期分配金（予想） | 3,100円 |
|---|---|
| 第8期分配金（予想） | 2,900円 |
分配金はコロナの影響で減少傾向にあるな。
7期までは売却益の分配で3,100円を維持だが、8期以降は物件の収益性低下で2,900円の厳しい見込みだな。
8期に関しては純利益マイナス3億と大きく減益になる模様だね。
ちなみに、中期的な分配金目標は3,500円を目指すみたいだな。
どの程度、外部成長が加速するかがポイントだね。
財務状況
| 有利子負債額 | 434億円 |
|---|---|
| LTV | 46% |
| 借入長期比率 | 100% |
| 固定比率 | 87.4% |
| 平均金利 | 0.63% |
LTV46%とちょっと高めな割に分配金は減少傾向だから厳しい印象だな。
借入平均金利も一般的な水準だし返済期限の分散もできているね。
物件資産状況
| 資産規模 | 848億円 |
|---|---|
| 平均築年数 | 21.9年 |
| 物件数 | 36物件 |
| 稼働率 | 98.5% |
| PML（全体） | 1.2% |
総資産は物件売却により若干減少だけど、築年数は少し築浅になったな。
あと、安定した収益性を保つため商業底地を3物件取得してるね。
エスコンリートで分かった通り、コロナ禍で商業底地は安定していたからな。
ポートフォリオは全国分散型だけど東京圏が半分を占めているな。
ポートフォリオ構成はオフィスと住宅で7割を占めているね。
まとめ
・分配金は3,100円➡2,900円低下する予想、中長期的には3,500円を目指す。
・LTVは高め平均借入金利は0.63%と低下中。
・築古物件を売却、入れ替えにより平均築年数改善。
・商業底地を取得、コロナ禍ので安定収益を目指す。
・全国主要都市分散型、オフィス、住居で7割の構成。
リートの中では良くもなく悪くもないって感じだな。
分配金は低下しているけど、他の優良リートも減配しているしな。
今は我慢だね、物件の入れ替えも定期的に行っているしけど・・・
分配金目標3,500円は厳しい感じだね。
ちなみに、買物優待を設定する唯一のリートだな。
10口保有するとヤマダ電機の買い物券もらえるぞ。
ガチ！？ヤマダ電機もスポンサーなのか。
個人の保有割合が多い理由が優待設定にあるかもしれないな。
もし改悪となると投資口価格に影響がでそうだな。
