サラリーマン投資部長のブログ

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【J-REIT】ユナイテッド・アーバン投資法人の業績と分配金

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第35期分配金は3,182円

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ユナイテッド・アーバン投資法人から初の分配金を受け取りました。
ありがとうございます。

ユナイテッド・アーバン投資法人は丸紅がスポンサーの総合型のリート投資法人だな。
分配金は37期まで下限値3,100円としている。

今回は下限値を上回る内容だった訳だね。
下限値を設けている分、安心感はあるけど・・・

分配金は低水準なんだけどな・・・
今後は更に賃貸収入が減りそうな感じだしな。
ちなみに、利益超過分配金は当然ゼロだな。

分配金推移

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分配金最高額は31期の3,661円。
コロナの影響で約13%の分配金減少となっているな。

コロナの影響が分配金に反映されるまで約1年くらいかかる感じだね。
なので、今後は更に厳しい状況に陥る可能性が高いかも。

そういう事だな。
ある程度の分配金減少は想定しておくことだな。
今後の決算は厳しい内容が続くと思われるからな。

第35期決算内容

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新規取得物件の利益寄与により、前期より収益増加となっているな。
このおかげで、分配金が予想の3,100円を上回る形になっている。

第35期に関しては踏ん張った感じだね。
ただ・・・36期以降の雲行きが怪しい感じなんだけどね・・・

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物件売却益と物件収入減により収益は大幅に減少する模様だな・・・

耐えてアーバンさん・・・

投資口価格と利回り予想

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J-REITは資金流入のため、結構投資口価格が最高を叩き出している中、ユナイテッドアーバンに関しては戻りが鈍い状況となっているな。

36期と37期の分配金を3,100円と想定すると、分配金利回りは3.8%となるね。

利回り的には普通な水準であるため、ここから投資口価格の向上はあまり見込めない可能性が高いから今は我慢だな。

 財務状況

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物件数、取得額は投資法人の中でも規模は大きいな。
財務に関しても問題ないレベルだな。

PML値が高い気がするけど・・・

恐らく・・・ココが一番の問題点だな。
PML値10以上の物件が81物件、
取得合計額に対して6.12%のPML値だと最大棄損金額は412億円となる計算だな。
そうなると、数値上は内部留保額では全然足りない。

なるほど・・・大丈夫なのかな?

まぁ、地域分散は上手くされているからな。
ただ、築古物件のトーセイリートで3%だからな・・・
PML値の高さが目立つな・・・築年数が古いから仕方ないけど、物件の入れ替えが急務だな。

 

 保有リートで唯一の含み損銘柄である・・・

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