サラリーマン投資部長のブログ

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【J-REIT】利回り上昇中の優待銘柄

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投資口価格下落中、分配金利回り5.6%へ上昇

【1年チャート】
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【分配金予想】

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J-REITの【3492】タカラレーベン不動産投資法人が絶賛下落中で利回りは5.6%
J-REIT断トツの利回り1位になっているな。

何故、突然下げ始めたの?

新規12物件取得するため、借入と投資口発行により資金調達をしたからだな。
財務バランス悪化と1口当たりの価値が下がる希薄化懸念からだな。

取得物件

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取得合計額 263億1,000万円

取得分類、地域の分散はされているな。
住宅、商業施設(底地)がメインで賃料安定化が図れそうだな。

住宅でラグゼナ物件が多いね。

ラグゼナはタカラレーベンの開発物件だな。
家賃は10万~15万円くらいの物件で、シングル、ファミリータイプの物件だな。
ほとんど入居契約が決まっている感じだな。
取得価格が一番高いアピタはちょっと謎だけどな・・・

なるほど・・・

財務状況

物件取得価格 1,131億200万円
借入金 543億円
LTV 約48%
平均金利 0.63%

物件取得価格は1,000億円越えを達成だな。
上場して4年目にしてはがんばっているな。
ただ、LTVはリートの中ではかなり高水準だな。

平均金利は固定比率多めの0.63%と普通の水準だね。
さて、気になる点は分配金ですが・・・

分配金推移

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分配金は3,000円付近でじわじわと減少傾向にあるな。

コロナの影響がある中でも踏ん張っている感じだね。

それでも、なんとか3,000円はキープしてほしいところだな。

J-REITでは珍しい優待付銘柄

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必要保有数 10口以上
必要金額 1,086,000円以上

ヤマダ電機がスポンサーでもあるため、ヤマダ電機の優待券が年2回5,000円分貰える。
ただ、保有条件は10口以上だから、100万円以上の資金が必要だな。

なるほど・・・珍しいけど
優待利回りは0.5%程なので、優待目当てで購入はお勧めできないかもね。

そういう事だな。
あくまで優待はおまけ程度だな。
ちなみに、本家ヤマダHDの優待利回りは3%だから優待目当てなら本家の株を買った方がお得だな。

追加購入検討しても良い

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4口保有中 
平均取得額 97,604円
分配金利回り 6.2%

実は、昨年に良いタイミングで仕込めたから、含み益が出ていて余裕のある銘柄でもある。
現状の利回りと出来高水準を見ていると、少しだけ購入するのも有りに感じるな。
個人投資家の保有比率が高いからな、結構下落する銘柄だな。

なるほど・・・
新規購入物件も住居と商業施設(底地)の比率が多く、賃料の安定化狙いなんだけど
今回の増資効果がどの程度見込めるのか謎だけど・・・

まぁ~分配金は減少予定だけどな・・・
あと財務的には攻めているけど、現状の利回りはちょっと魅力的だな。
(あと1口か2口位の保有が限界だけどな・・・)

なるほど・・・
(優待欲しかった・・・)

 
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