サラリーマン投資部長のブログ

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過去に起こったJ-REITのリスク

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J-REITのリスク一覧

①元本割れリスク
②分配金減少リスク
③借換(リファイナンス)失敗リスク
④天災リスク

①元本割れリスク

これは株式でも普通にあることだな。
購入した価格より投資口価格(株価)が下落して含み損に転じる事だな。

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上記チャートはユナイテッド・アーバン投資法人。
リーマンショックとコロナショックの大暴落。

この大暴落で投資口価格(株価)は半値になっているな。

つまり、投資タイミングによって資産が半額になってしまう可能性あるという事ですね。

そういう事だな。
ただ、日々値動きはあるから元本割れリスクは投資をすると一度は経験するリスクだな。

大暴落時の元本割れリスクは避けたいところですね・・・

②分配金減少リスク

リートの収益減は家賃収入で、そこから90%~100%を投資家へ配当している。
つまり、家賃収入が減ると分配金が減少するって事だな。

主に家賃収入が減る要因は、稼働率低下、賃料減額処置などによるね。

コロナ禍で分配金減少リスクが見て取れる感じだな。

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上記グラフはホテル系リートのインヴィンシブル投資法人。
コロナの影響でホテルの稼働率が大幅低下したことで、収益が低下し分配金は雀の涙となっているね・・・

これはかなり特殊な例だけど、実際リアルタイムで起こっている・・・
分配金は100分の1になっている・・・

その他のリートも数十円~数百円レベルの分配金減少となっている場合が多いね。

③借換(リファイナンス)失敗リスク

リファイナンスの失敗で過去に倒産した投資法人は1社ある・・・
ニューシティ・レジデンス投資法人だな・・・

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サブプライムローンが発端となり2008年に倒産してますね・・・

今は大和ハウスリートに吸収されて投資家は助かったけど、リファイナンス失敗すると倒産リスクが高まるから結構恐ろしい事だな・・・

なるほど・・・
ところで、借換(リファイナンス)ってなに?

リファイナンスとは③の事だな。
①銀行からお金を借りる
②利息だけを払い続ける
変換期日が来たら借入元本ごと借換る

なるほど・・・
一番重要なところをミスったわけだね・・・

そういう事だな・・・
物件を売却して資金調達する時間がないからな。

④天災リスク

主に地震と火災のリスクがあるな。
過去に地震で大きな損害をだして分配金に多大な影響を及ぼしたリートがある・・・
イオンリート投資法人だな。

【イオンモール投資法人第7期分配金】
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たしか2016年に起きた熊本地震でイオンモール熊本が大きく棄損し分配金がゼロになった年だったね。

そのために、利益超過分配金を最大限までだして投資家に戻してはいるな。

なるほど・・・
地震はマジで怖いな・・・

火災で物件が消失リートもある・・・
日本プロロジスリート投資法人である・・・

【火災したプロロジスパーク岩沼1】
プロロジスパーク岩沼1」鎮火した現場① - YouTube

たしか、2020年に起きた火災事故だったね。
わりと最近の出来事だね。

プロロジスの火災事故で分配金の影響はほとんどなかったな。
(ポートフォリオの割合0.8%)
火災保険金で当物件は再建築される模様だな。

なるほど・・・
火災も怖いな・・・

保険の加入も重要だな。
火災は加入ているけど、地震は加入してないリートもあるからな。

 

以上、実際に起こったリスクでした・・・
ちなみに、分配金減少リスクは只今起こっています・・・

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