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【負け組】J-REIT2銘柄

ホテルリートに並ぶNAV倍率のリート

ホテルリートとNAV倍率上位を争っているリート
・ジャパンエクセレント投資法人
・グローバル・ワン不動産投資法人
絶賛割安中なオフィス100%型のリートだな。

マジっすか・・・
全部保有中のリートですね・・・
NAV倍率ってなに?

文投資口価格÷1口NAV(保有不動産(資産)を1口で割った価格)だな。
今の投資口価格が資産に対して割安、割高を示す数値だな。

株価で言うPBRみたいな感じなのね。

そういう事だな。
数値的には割安不人気リートだな。

低迷理由①オフィスリート・稼働率

両方ともオフィス100%の特化型リートだな。
特徴は大型物件が多く収益性が見込めるところだな。
半面、主要テナントの解約があると収益に大きな影響あることだな。

なるほど・・・
じゃあコロナの影響で結構ダメージ受けている感じだね。

そういう事だな。
稼働率を見ればよくわかる。

【ジャパンエクセレントの稼働率】

【グローバル・ワンの稼働率】

現時点での稼働率は
・ジャパンエクセレント91.8%
・グローバル・ワン 98%

ジャパンエクセレントの稼働率が相当酷くないですか?
グローバル・ワンは回復しているね。

グローバル・ワンは契約が決まり大きな空室が無くなった状態だな。
ジャパンエクセレントは退去の方が多い状況だな。
因みにコロナ前の両社とも稼働率はほぼ100%だからな。

グローバル・ワンは契約が決まるまで1年程かかっているからな。

低迷理由②スポンサー・外部成長

【ジャパンエクセレント】

【グローバル・ワン】

ジャパンエクセレント
・みずほ銀行(銀行)
・第一生命(生保)
・日鉄興和不動産(不動産開発)
グローバル・ワン
・UFJ銀行(銀行)
・明治安田生命(生保)
・近鉄グループ(不動産開発)

スポンサー陣はそっくりだね。
ライバル同士って感じだね。

鉄壁のスポンサー陣で、リートの中では最強クラスだな。
最強が故に保有物件も吟味されたものが多いからな。

なるほど・・・
お目当ての物件が無いのかな。

【ジャパンエクセレント資産規模】

【グローバル・ワン資産規模】

2017からの資産規模の比較だな。
ジャパンエクセレントは売買しているが規模は一定。
グローバル・ワンは売買自体が無く規模は一定。

成長してない感じだね。

エリート思考な投資方針が仇となっている感じがするな。

低迷理由③自己投資口取得・消却している

【ジャパンエクセレント】

【グローバル・ワン】

両社とも自己投資口取得・消却完了を発表だな。
・ジャパンエクセレント消却割合1.14%
・グローバル・ワン消却割合1.3%
割合としては結構大きい感じだな。

リートでも投資口取得・消却ってあるんだね。

新規物件買うより、自社の物件買った方がお得って事だな。
つまり今の投資口価格が安すぎるって事だな。

なるほど・・・
投資口消却で更に割安になっている訳だね。

低迷理由④投資法人名が胡散臭い

何気に致命的だと思っているのが、投資法人名だな・・・
ジャパンエクセレント投資法人(JEI)
グローバル・ワン不動産投資法人(GOR)

たしかにちょっと胡散臭い感じがあるね。
直訳するとこんな感じなのかな。
・日本優秀だぜ投資法人(JEI)
・世界の1番だぜ投資法人(GOR)

ダサいな・・・投資法人名が胡散臭いしな。
(略語で良いような気がするな)
スポンサーの絡みでヘンテコな名前になっちゃたのはわかるけど。
中身は凄く良いだけに残念だな。

分配金と利回り

両社とも分配金利回りは4.4%と中々の利回りだな。

・JEIは分配下限値を2,800円で設定(内部留保活用)
・GORは2,400円台維持、稼働率回復で伸びる余地あり?

なるほど・・・
コロナ禍で大きく下げているJEIと安定しているGORって感じだね。

利回りが同じならGORが普通に優秀だな。買い増ししても良いかもな。

GORは弱点だった稼働率が改善しているしね。
外部成長が加われば面白い展開になりそう。

そういう事だな。
両社ともスポンサー最強クラスだからな。
長期保有には適している。

 

さすがに割安感あり、GORは買い増し検討。

 

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