サラリーマン投資部長のブログ

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【J-REIT】トーセイ・リート投資法人の注意点

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大地震に対して 不安である

【トーセイ・リート投資法人の特徴】
・『膨大な既存建築ストック』の活用・再生
・高い利回りが期待できる東京経済圏へ投資
・築年数にとらわれない高ポテンシャル不動産投資
・投資規模は中小(50億円以下)規模

全リート中、利回り上位に君臨続けているトーセイ・リート投資法人だが
つまり、こういう事でだな。

・中小規模の築古物件である。
・東京経済圏中心の一極集中型である。
・故にPML値は高めである。

ただ、投資スタイルは面白く
 築年数が古い物件の見栄えを良くして賃料最大化を図る戦略だな。

更に賃料水準が高い東京経済圏の一極集中型なんだね。

そういうことだな。
ポートフォリオマップを見るとよくわかるな。

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なるほど・・・
東京で大地震が発生したら・・・ダメージ甚大そうなんだけど・・・

まぁ・・・
地震リスクは、どのリートにも当てはまる事なんだけどな。
ただ、築古物件が多い分、PML値が他より高くリスクも高いと言うことだな

物件数 52物件
平均築年数 27年
PML 3.26%

なるほど・・・たしかに築古だね・・・
PML値が高いと問題なの?

簡単に言うと
巨大地震が起きた際、建物が棄損する割合を示す数値だな。
現在の不動産取得合計価格が723億円だから約23億円分が棄損する感じだな。
まぁ・・・経験の無いレベルの地震が起こった場合だけどな・・・

なるほど・・・
リートでもある程度の内部留保は必要ってことなのね。

財務面の問題

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平均借入金利は0.97%と結構高いのと、借換後も金利変動が無いのが気になるな。
優良リートの平均借入金利が0.5%くらいで、借換の繰り返しで少しずつ金利が低下していくはずなんだけどな。

なるほど・・・
固定比率は高いけど・・・今まで見てきた中でかなり高めの平均金利だね。

スポンサー、物件、信用の問題なのかよくわからないが
金利を下げられない原因があるってことだな。

なるほど・・・
LTVも48%と高めな感じだね。

効率重視なのが良くわかる感じだな。
ただ、48%を上限としてコントロールすると明言していたな。
リターンが多い分、現状は良い方に動いているな。

【まとめ】トーセイ・リート投資法人のリスク

①運用方針により大地震に対して弱点がある。
・東京経済圏一極集中型ポートフォリオ
・平均築年数27年
・PML値3.26%
②財務面で負担が大きい
・平均借入金利0.97%
・借換後も金利変動なし
・LTV48%と高い

地震のリスクは他のリートに比べると高いけど、分配金は高水準で右肩上がり中。
リスクとリターンが感じ取れるリートだな。

コロナ禍でも分配金は増加と「地震」リスクを除くと結構良さげなリートだったりするね。

toushibu.hatenablog.jp

現在1口保有中だけど、もうちょっと買い増ししても良いと思える冒険銘柄ですな。
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