サラリーマン投資部長のブログ

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【J-REIT】トーセイ・リート投資法人からの分配金

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1口当たりの分配金は3,643円

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トーセイ・リート投資法人から分配金2,904円を受け取りました。
ありがとうございます。

1月支払いの貴重なリートだな。
リートは株式と違い決算月が分かれていて、銘柄構成によって毎月分配金も可能となっているな。

たしかに・・・
毎月、カッコいい建物が載ったエロ本(報告書)が届くわけですね。

そういう事だな。
月1の楽しみだな。

運用実績

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前期(2021年4月期)に比べ減収減益となっているな。
営業収益△4.7%
経常利益△9.4%
当期純利益△7.4%
(オールレッドだな)

なるほど・・・
ちょっと思っていたより落ち込みが激しい感じだね。

まぁ~
原因は判明している。

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減収減益の原因はオフィス解約

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どうやら、オフィスで大口の解約があって、それが影響しているようだな。

なるほど・・・
住宅、商業施設は好調キープだね。

だな。
オフィスのテナント穴埋めは時間がかかるからな。

しばらくは、3,500円位の分配金推移が続きそうだな。

分配金・発行投資口数

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分配金は3,500円~3,600円で推移している感じだな。
ただ、今後1年の分配金は減少傾向となっている。

なるほど・・・
これがオフィス解約の影響ってことですね。

そういう事だな。
しかも、この数年1年に一回は増資を行って発行投資口数は増えているからな。

なるほど・・・
多少の分配金減少は致し方なしって感じなのね。

そういう事だな・・・
3,500円~3,600円の分配金を維持できれば御の字だな。

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財務状況

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・平均調達金利 0.98%
・固定金利比率 97.6%
・長期負債比率 100%
・LTV 48%
財務状況はリートの中でも悪めの数値となっているな。

なるほど・・・
変動金利じゃない分、まだましな方かもね。

借入金については信用問題や物件の問題も関係しているからな。
特にトーセイ・リートは築古物件をリノベーションしているからな。

なるほど・・・
他のリートより物件の築古リスクがあるって事なのね。

そういう事だな。
だから、PML値も高めだしな。しかも東京圏オンリーだしな。

東京で巨大地震が起きたらピンチ。

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平均PML値は3.31%だけど、7%を超える物件が結構ある。
しかも東京一極型リートだから、巨大地震が起きたら内部留保だけで修繕出来ない可能性もある。
(大量の投資口発行になるな)

たしかに・・・
地方分散されているなら分かるけど、PML値高めの東京一極リスクはちょっと怖いよね。

賃料は高く安定しているけど、地震リスクに対してはノーガードに近い感じがするな。
まぁ~恐らく対応はしているけど、決算書には見当たらない。

この辺が利回り上位の証という事ですね。

そういう事だな。
まぁ~数口程度の保有なら何かあっても大ダメージにはならないしな。

旗艦物件+その他

旗艦物件【関内トーセイビルⅡ】
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築年数  37年
取得価格 41億円
鑑定価格 46億5000万円

保有No1マンション【SEA SCAPE千葉みなと】

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築年数  14年
取得価格 28億円
鑑定価格 32億2000万円

最小物件【T's garden田無】

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築年数  29年
取得価格 3,100万円
鑑定価格 3,750万円

金額的に小粒な物件で見た目からしても築古物件なのがわかるな。

たしかに・・・
昭和臭が漂う感じだね。

興奮度には欠けるけど、リノベーションして内装はかっこよくしている感じだな。

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なるほど・・・
リノベーションする事で賃料が2割以上向上しているのね。

そういう事だな。
安く物件仕入れて、内装いじって、高く貸す。
これがトーセイリートの投資スタイルだな。

 
怖いのは地震だけは・・・勘弁っす。
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